Un secteur à la grande visibilité et aux rendements attractifs
Le secteur immobilier commercial offre une grande visibilité et des rendements locatifs attractifs, de l’ordre de 6% annuels, soit plus du double du rendement de l’immobilier d’habitation.
Ces rendements sont augmentés grâce à l’effet de levier que procure le refinancement dans les conditions actuelles, particulièrement attractives, ainsi que par les plus-values réalisées lors de la revente.
Le taux de rentabilité annuel visé est supérieur à 10 %. De plus, l’investisseur est dégagé de toutes les difficultés de la gestion au quotidien de ce type d’actifs.
Autre avantage non négligeable, cet investissement est éligible au PEA, la meilleure enveloppe fiscale à ce jour. Le PEA permet en effet aux investisseurs de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les revenus et les plus-values après 5 ans de détention.
Contrairement à d’autres placements, les actifs de la Foncière COREALE sont des actifs de proximité, tangibles, qui favorisent l’économie réelle.
Dix bonnes raisons d’investir dans la Foncière
1 – Investir dans des actifs habituellement réservés aux professionnels
Un investisseur particulier qui souhaite devenir propriétaire en direct d’un bien immobilier pour percevoir des revenus locatifs ne se trouve pas toujours dans une situation aisée.
En effet, entre autres choses, un investisseur direct doit s’affranchir de nombreuses étapes dans sa recherche.
- Chercher et choisir un bien immobilier selon une multitude de critères difficiles à maîtriser faute de temps et d’expérience : neuf ou ancien, emplacement géographique, catégorie d’utilisation de ces biens…
- En assumer le financement en raison des montants unitaires élevés, tout particulièrement dans les secteurs les plus recherchés.
- Réaliser éventuellement des travaux et être confronté à de nombreuses exigences techniques, réglementaires et financières.
- Accomplir les démarches nécessaires pour trouver des locataires successifs solvables et durables.
- Être en mesure de faire face aux fréquents aléas générés par cet achat : vacance prolongée, contentieux de toute nature…
Ainsi, choisir d’investir dans des actions de la société Foncière COREALE permet à l’investisseur de les surmonter : il bénéficie en effet du savoir-faire de la société de gestion, tout en cumulant des avantages propres aux sociétés foncières.
2 – Une valeur sûre
L’immobilier commercial représente une valeur refuge dans le contexte du marché de l’investissement immobilier, grâce à un faible taux de vacance des locaux et une rentabilité élevée et sécurisée.
La mutualisation d’actifs au sein de la Foncière permet une bonne diversification, tant en termes de géographie qu’en termes d’usages (liés à différents types de commerces et secteurs d’activité).
3 – Un environnement juridique favorable
Par rapport aux baux d’habitation, les baux commerciaux offrent davantage de liberté au bailleur pour définir les conditions de location (dépôt de garantie de six mois de loyer versus un mois pour l’immobilier de location, garantie personnelle du locataire, etc.).
En outre, la valeur de fonds de commerce créée par l’activité des preneurs permet une forte stabilité de ces derniers.
4 – Des revenus fonciers stables
Le marché de l’immobilier commercial est moins cyclique que celui des bureaux et d’habitation de par une plus grande stabilité des locataires ainsi qu’une rareté des boutiques en pied d’immeuble.
Contrairement aux sociétés immobilières cotées (SIIC), la valeur des actions de la Foncière COREALE ne subit pas la volatilité des marchés boursiers.
- Le cours de l’action est calculé sur une valeur de marché (éventuellement vérifiée par expert) du patrimoine immobilier de la foncière.
- Le fait qu’une foncière possède un patrimoine immobilier diverisifié limite fortement le risque de pertes en capital.
- Sur le long terme, posséder des actions d’une foncière apparaît plutôt moins risqué qu’un investissement direct dans un seul bien immobilier.
- Les pertes en cas de vacance ou de dégâts, par exemple, sont mutualisées entre les actionnaires et sont équilibrées par les autres biens détenus par la société.
- Le rendement bénéficie d’une excellente visibilité puisque les loyers, qui constituent la quasi-totalité des recettes de ces sociétés, varient peu et sont indexés d’une année sur l’autre selon une évolution prévisible. Cette caractéristique est particulièrement intéressante lorsque le taux d’indexation est supérieur à l’inflation.
Cette stabilité de marché garantit ainsi un niveau de sécurité élevé de l’investissement. Les baux commerciaux sont signés pour des périodes longues (3/6/9 ans) et indexés sur l’inflation (au travers de l’indice des loyers commerciaux ou ILC).
5 – Des critères d’investissement stricts
Les investissements de la Foncière COREALE reposent sur des critères stricts.
- Acquisition de pieds d’immeubles en centre-ville ou de moyennes surfaces en zone commerciale.
- Proximité d’enseignes connues qui drainent une chalandise importante.
- Locaux avec un historique suffisant pour en apprécier la valeur et les risques.
- Taux d’effort raisonnables pour les locataires (loyer/chiffre d’affaires).
- Gestion du risque client par une diversification des locataires et des sites géographiques.
- Potentiel de revalorisation des loyers grâce à l’amélioration de la commercialité des sites.
- Répartition des biens sur les plans locatif et géographique garantissant une bonne diversification du patrimoine, avec une diversité des locataires et de leurs activités, ainsi qu’une multiplicité des emplacements géographiques, répartis sur l’ensemble du territoire français.
6 – Une bonne rentabilité
La rentabilité d’un investissement dans l’immobilier commercial provient de la qualité intrinsèque des biens acquis.
Le recours à l’effet de levier accroît sensiblement la rentabilité des capitaux investis.
7 – Une gestion par des spécialistes
L’expérience et le professionnalisme des fondateurs de la Foncière COREALE permettent une sélection rigoureuse des actifs.
8 – Une véritable sécurité
La qualité des actifs sélectionnés et les caractéristiques juridiques de la Foncière offre des atouts non négligeables.
- Responsabilité limitée des investisseurs à leurs apports.
- Risque locatif réduit.
- Patrimoine des actionnaires pérennisé.
9 – Une fiscalité intéressante
Le cadre juridique et fiscal adopté par la Foncière COREALE est optimisé pour l’investisseur.
- Possibilité de loger l’investissement dans un PEA ou PEA-PME.
- Absence de droits d’enregistrement en cas de retrait (transmission par simple écriture sur le registre d’actionnaires).
10 – Un actif souple, résistant, divisible, cessible, transmissible
Les investissements réalisés au travers de la Foncière peuvent être financés par le crédit immobilier, les frais financiers compensant les revenus fonciers.
Le remboursement de l’investissement peut être demandé pour chaque action.
Pourquoi souscrire maintenant ?
La Foncière COREALE ouvre son capital à des souscriptions de nouveaux actionnaires.
Pourquoi souscrire maintenant ? Trois raisons principales :
- Le prix de souscription de l’action COREALE est actuellement fixé à 150 euros. Lors de la prochaine assemblée générale, le nouveau prix de souscription sera révisé à la hausse. Jusqu’à fin mai, les souscriptions se feront au prix de la dernière valorisation.
- Les marchés actions sont extrêmement élevés dans le contexte économique actuel. Les obligations sont également très risquées, car une remontée des taux d’intérêt interviendra tôt ou tard. L’incertitude concerne simplement le moment où cette remontée interviendra, et si elle se traduira par un krach obligataire ou une remontée lente.
- Un placement dans des actifs immobiliers commerciaux, suffisamment diversifiés, avec des locataires bien choisis et une discipline d’investissement stricte, constitue une bonne opportunité offrant visibilité et sécurité.